半年销售额创5年新高,为何地产企业市值缩水3400亿

2021-07-08 18:51  来源: 每日经济新闻
进入7月,各房企纷纷公布“年中考”成绩单。 尽管上半年大部分上市房地产公司的销售额有所增长,但其股价仍处于“下跌”状态。 乐居财经研究院数据显示,2021年上半年,170家上市房地产公司总市值缩水约3400亿元,降幅约8.7%。 其中,市值下跌118家,占比69.4%。 只有50家公司上涨,2家公司持平。  
 
 投资者是否因为房子不好卖而重估房地产股的价值? 数据不是这样的。 壳牌研究院数据显示,今年上半年,全国50个重点城市新房成交量创2016年以来最高水平,与2020年同期相比,不少房企均出现增长 30% 到 40% 的比率。  
 
 为何资本市场仍不看好“多收三五桶”?  
 
 对于投资者来说,投资的安全是第一位的。 诚然,房地产销售仍在增长,但负债增长更快,利润下降更快,而后两者对投资能否回收起决定性作用。 上半年市值跌幅超过30%的房地产企业是出现偿债问题的企业,如泰禾(-33.95%)、蓝光(-36.29%)、华夏 富地发展(-59.47%)。 也就是说,在资本市场上,投资者不仅看桶的长板,也不允许上市公司有太明显的短板。  
 
对于投资者来说,规模不重要,安全最重要。 因此,我们可以看到,长期徘徊在销量榜第十位的龙湖(前5个月销售额约1118.3亿元)市值约为中国恒大的两倍。  (上半年销售额3567.9亿元)。  
 
 龙湖之所以受到投资者的青睐,不是因为它的优点,而是因为它几乎没有什么缺点。 增长率稳定(年销售额增长率在10%左右,属于中学生),负债率低(净负债率只有46%),利润稳定(核心税利润率14.7%), 更重要的是现金流充裕(现金短期负债率超过4倍)。 一家安全且能够持续增长的公司,是资本市场上备受青睐的公司。  
 
 毋庸置疑,地产股的下跌与行业增长缓慢、整体负债率高、利润率下降有关。 而要想规避这些弊端,最好的办法就是出圈。 而成功出圈的房地产企业,也将受到资本的青睐。  
 
也是上述房地产公司市值榜,涨幅最高的上市公司被命名为奥元美股涨幅189.47%,市值171.86亿元(6月30日)。 奥园美谷是领先的房地产公司中国奥园的子公司。 后者是一家千亿(销售规模)的房地产公司,但其市值仅超过100亿元。 奥园美谷的主要收入仍然是房地产,但近期跨境聚焦医美,导致股价大涨。  
 
 一个共识是,房地产开发可能已经是夕阳产业,但与住房相关的子行业正在成为朝阳产业。 物业管理就是其中之一,其行业估值远高于房地产销售主业。 最典型的例子是碧桂园服务的市值一度超过其母公司碧桂园。 除了房地产,商业、租赁(包括长租公寓)、房产中介、家装等都成为房地产布局的新领域。 以龙湖为例,所谓的六大“主水道”已经形成。 换言之,它将相关子行业视为与主业(住宅开发)同等重要的行业。 这也是其市值稳步上升的内在逻辑——房子的涨幅可能并不多,但存量越来越大,与住房相关的服务和消费也会增加。